[전세사기 피하는법] 전세보증금 반환보증보험 가입조건, 비용, 의무가입, 가입 방법, 갱신, 연장 모두 알아보기

최근 깡통전세 등 전세사기에 대한 피해가 증가하고 있습니다.

 

깡통 전세 사기를 피하는 법 전세보증금 반환보증보험에 대해 알아보겠습니다.

 

 

 

*전세 계약 시 주의사항
내용을 알아보시기 전에 가장 먼저 알아야 하는 

전세 계약시 주의사항 부터 정확하게 설명드리겠습니다.

전세 계약 준비 중이시거나,
관심 있으신 분들은 한 번씩 봐주시면 좋을 것 같습니다.

전세 사항에 대해 꼼꼼히 확인하였지만, 생각지도 못한 부분이 보증금 사기로 돌아올 수 있다는 것이 안타까운 상황인 것 같습니다

세입자가 대항력과 우선변제권을 가지고 전세보증금을 지키기 위해 어떻게 해야 하는지 알아봅시다.

(전입신고, 확정일자, 점유=이사) 신규 전세 계약 시 3가지 조건이 갖춰지면

전세보증금을 지키기 위한 대항력과 우선변제권이 생긴답니다.

그런데 권리가 생기더라도 우선변제권
순위가 밀리면 보증금을 반환받지 못할 수도 있는데요

등기부등본상 대출이 없었지만 세입자의 이삿날에 맞춰 집주인이 은행에서 대출을 한 경우

-> 은행이 1순위가 됩니다.
(세입자의 권리는 전입신고 다음날 0시부터 발생,
은행의 근저당권은 당일에 대항력이 생깁니다)

- 전입 신고, 확정일자, 이사=점유 확인!
(*인터넷을 통해 전입신고와 확정일자 가능)

①전세 계약 즉시 확정일자를 받고,
이사 후 당일 전입신고 필수

②전세 계약서 작성 시 근저당권 설정 금지 특약사항 추가
(이사 당일 전입신고를 하더라도 은행보다 인정시기가 늦기에

다음날까지 근저당권 설정 금지 특약사항을 추가해야 합니다)

③이사하는 날 등기부등본을 다시 확인
(근저당권이 설정된 경우 신청 사건
처리 중으로 명시되어 있습니다.)

전세 계약 필수 조건은 꼭 기억하고 진행해야 합니다

전세 사항에 대해 모든 것을 챙겼더라도 경매금액,
우선순위 등으로 반환받지 못하는 경우도 많이 발생합니다.

그렇기에 전세보증금반환보증에
대한 중요성이 강조되고 있습니다.

 

 

 

 

 

전세보증금반환보증은 무엇인가요?

 

 

 

 

 

전세보증금 반환보증보험은 공공기관인 주택도시 보증 공사가 임차인이 반환받아야

하는 전세보증금 반환에 대한 책임을 지는 상품입니다 HUG가 당신의 모든 주거 걱정을 안아드립니다.

 

전세보증금반환보증 요건은 뭔가요?

전세보증금반환보증에 가입하기 위한 요건을 알아보도록 합시다.

 

 

 

1. 보증 대상 전세보증금: 수도권 7억 원 그 외 지역 5억 원 이하

2. 신청기한: 전세 계약 기간의 1/2 경과 전 (신규 계약의 경우 잔금지급일과 전입신고일 중 늦은 날로부터~ 1/2 )

3. 보증 내용 : 단독, 다가구, 다중, 연립, 다세대주택, 노인복지주택, 주거용 오피스텔, 아파트
※주거용 오피스텔의 경우 전세 계약서 주용도란 등에 주거용 표시가 있어야 합니다.
※공관, 가정 어린이집, 공동생활 가정, 지역아동센터, 근린생활시설 등은 보증 대상 주택이 아닙니다.

아래 두 가지는 꼭 기억해주셔야 합니다.

- 신규 전세 계약 시 확정일자,
전입신고를 해주셔야 가입이 가능합니다.
(온라인으로도 신청이 가능하니 챙겨주세요)

- 신청 기간인 전세 계약기간
1/2이 지나지 않도록 유의해 주세요

 

반환보증금액&한도은 얼마인가요?

 

1.보증 금액: 보증한도 내에서 보증인이 신청한 금액

2. 보증 한도: 주택 가격 - 선순위 채권 등
※ 선순위 채권 등: 보증신청인의 전세보증금보다 우선변제권이 인정되는 담보 채권
- 단독·다중·다가구주택의 경우에는 보증신청인보다 우선하는 다른 세입자들의 선순위 전세보증금의 합계를 포함

주택 가격 산정기준은 주택도시 보증 공사 사이트에서
자세한 내용 전부 확인이 가능합니다.

 

 

 

보증료율 할인 및 할증은 어떻게 되나요?

보증료: 보증금액 * 보증료율 * 전세 계약기간/365 산정이 가능하답니다

- 개인 임차인 : 아파트 : 연 0.115~0.128%, 그 외 주택 : 연 0.139~0.154%

- 법인 임차인 : 아파트 : 연 0.146~0.3%, 단독/다가구 : 연 0.157~0.311%

- 그 외 주택 : 연 0.183~0.336%

- 주택 사업자 : 연 0.056~1.713%(신용등급에 따라 차등)

 

 

1) 보증료 할인: 사회배려계층 할인(40%~60%), 연소득 4천만원 초과 5천만원 이하 청년 가구(10%),

전자계약 할인(3%), 모범납세자 할인(10%), 비대면 보증 할인(3%), 일시납 할인(3%)

2) 보증료 할증: 주택 가격 대비 선순위 채권금액이 50%를 초과하는 경우 산출한 보증료에서 10%를 할증

3)연말정산 공제: 전세보증금 반환보증 보증료는 연말정산 세액공제를 받을 수 있습니다.

공제 대상: 보증 대상 전세보증금 3억 원 이내
*해당 공제는 18년도에 속하는
연말정산부터 세액공제 대상입니다.

 

 

 

전세반환보증보험 신청절차는 어떻게 되나요?

 

1. 보증신청 가능 여부 확인(보증 대상 및 조건, 내용 등 확인)

2. 보증신청(지사 또는 위탁 기관, 방문/인터넷/모바일 신청)

3. 보증심사 (보증신청 내용의 적정성, 보증 금지 해당 여부 등 심사)

 

4. 보증 발급 (보증서 발급일 기준으로 심사사항 재확인,

`보증서 발급은 공사 인터넷 보증 홈페이지에서도 가능)

 

 

신청은 대표적으로 4가지의 절차로 진행됩니다.

신청방법

인터넷 신청: 공사 홈페이지 상단의 인터넷 보증 클릭

해당은행 모바일 앱: 우리은행, 국민은행, 신한은행

자사 또는 위탁 은행: 신한, KB국민, 우리, 광주, 하나, IBK기업, NH농협, 경남, Sh수협, DGB대구은행

비대면 가입: 네이버 부동산>금융상품>전세보증금 반환보증

카카오페이> 간편 보험>전세보증금 반환보증

KB 국민카드>보험>전세보증

편하신 방법으로 선택하셔서 진행 할 수 있습니다.

 

전세보증금 반환보증보험 필수서류는 무엇인가요?

 

<공통서류>

1.주민등록등본 및 신분증(사본)
2.전세 계약서(사본)
3.전세보증금 지급 확인 서류
4.전입세대 열람내역
5,부동산 등기부등본

<단독, 다중, 다가구주택 추가 제출 서류>

1.건축물대장
2.타 전세 계약 체결내역 확인서(공사양식)
*제출서류는 보증신청일 기준으로 최근 1개월 이내 발급분

필요한 추가 서류가 있으시면 같이 챙겨주시고,

보증료 할인에 해당되시는 분이 있다면 해당 서류도 챙겨주세요

자주묻는질문

 

 

 

1. 계약 건물에 선순위 채권이 있어도 보증 발급이 가능한가요(?)

선순위 채권은 주택 가격의 60% 이내여야 보증 취급이 가능합니다.

(단독·다중·다가구의 경우 80%, 단, 보증신청인보다 우선하는 전세보증금을 제외한 선순위 채권은 60% 이하)

 

2. 전세계약이 묵시적 계약 갱신인 경우 별도의 갱신 계약서를 작성하지 않아도 보증신청이 가능한가요(?)
가능합니다.

 

종전의 계약과 동일한 조건(전세보증금 등) 이어야 하며, 이 경우 임대차 보호법상 임대차 존속기간은 2년이므로 동 기간을 보증기간으로 하여 보증신청이 가능합니다.

또한, 최초 전세 계약이 공인중개사를 통하여 이미 확정일자를 득하여 체결한 계약인 경우에는 별도의 확정일자를 득하지 아니하여도 됩니다. 

 

3. 전세보증보험 가입, 집주인 동의가 필요한가요?

집주인을 대신하여 HUG가 보증금을 반환하는 상품인 만큼, 임대인의 협조가 필요한 부분이 있는지 궁금한 분들이 많으실 텐데요

전세보증금반환보증 가입 시 전세금 채권을 통지방식으로 양도*하는 경우에는 임대인의 협조가 없어도 보증 가입이 가능합니다.

채권양도통지: 임차인과 공사가 채권양도계약을 체결하고 그 내용을 임대인에게 통지하는 방법

채권양도승낙: 임대인, 임차인, 공사 3자간 채권양도계약을 체결하는 방법

채권양도승낙의 경우 임대인을 포함하여 3자가 계약을 체결하기 때문에 임대인의 확인이 필요합니다. 또한, 단독, 다중, 다가구주택의 경우에는 전세목적물에 대한 타전세계약 체결내역을 제출하셔야 하는데요

이때 타전세계약 체결내역은 임대인 또는 임대차를 중개한 공인중개사의 확인이 필요합니다.

해당 내역이 제출 불가능한 경우 확정일자 부여현황, 상가건물 임대차현황서를 제출하셔야 합니다.