[근저당 확인방법] 부동산 근저당 전세 근저당 계산 알아보기

부동산 전세 근저당 확인 계산 방법

 

근저당이란?

전세권은 전세금을 내고 다른 사람 부동산을 차지하여 해당 부동산의 목적에 적합하게 사용,

수익하며 해당 부동산의 전체에 대하여 다른 권리자들보다 전세금을 우선 변제 받을 권리를 말한다.

그리고 전세권은 임대차와 달리 물권이므로 계약을 하고 난 뒤 반드시 등기까지 마쳐야 성립됩니다.

근저당은 차후에 생겨날 채권을 최고액까지 담보하는 저당권을 말하며 그것을 설정하는 것을 근저당 설정이라 한다.

즉, 채무자가 부동산을 담보로 돈을 빌리고 만약 채무자가 채무를 이행하지 못 했을 때

채권자가 담보로 한 부동산을 처분하여 근저당으로 잡아 놓은 금액을 받을 권리가 있다는 것을 의미하며

전세권 근저당 계약은 전세권을 담보로 근저당을 설정하는 것을 말하며 이것을 문서로 작성하여

기록한 것이 전세권 근저당 계약서입니다.

*계약서 작성팁

• 채권 최고액은 전세 보증금 범위 안에서만 설정이 가능하기 때문에 이를 주의하여야 합니다.

• 금액을 기재할 때에는 한글 혹은 한자를 사용하며 괄호 안에 아라비아 숫자를 함께 기재하여 금액의 변조를 막도록 합니다.

• 해당 계약서는 법정 분쟁 발생 시 중요한 입증자료로 사용되므로 당사자들은 서명 혹은 기명날인하여 각자 1부씩 보관한다.

쉽고 간단하게 요약하자면
'근저당' 단어는 많이 들어봤지만,
정확한 뜻을 설명하기는 어려울 수 있는데요

근저당은 쉽게 말하자면 ‘한 채권자가 설정한 담보에 대한 돈을 다

른 채권자들보다 먼저 돌려받을 권리’입니다.

예를 들자면

 

채무자 A씨가 부도가 난다면, 근저당을 설정한 OO은행은
담보인 B 오피스텔의 경매 낙찰가에 대해 다른 채권자들보다 먼저 채권을 회수할 수 있는 것입니다.

 

근저당 꼭 알아야 하나요?

 

경매, 부도 나랑은 상관없는 얘기인 것 같은데, 왜 근저당에 대해서 알아야 할까요?

 

 

 

 

 

건물에 근저당이 잡혀있다는 건 은행이 건물을 담보로 가지고 있다는 뜻입니다
이걸 제대로 알아보지 않으면 집주인 부도 시, 전세금을 돌려받지 못할 수도 있습니다.

하지만 근저당이 잡혀있더다도 무조건 전세금을 잃는 것은 아닙니다.

사전에 미리 확인해보고 계산해본다면
소중한 전세금을 안전하게 받을 수 있습니다
내 돈을 지키기 위해서는 반드시 알아야 하는게 근저당 입니다.

 

근저당 계산법

등기부등본을 간단하게 표현하면 아래의 이미지처럼 생겼는데요

 

여기서 우리가 주목해야 할 부분은 바로
소유권 이외의 권리에 관한 사항을 적어두는 을  구 입니다.

먼저 을   구를 확인하여 근저당이 있는지 여부가 확인되면 대출원금을 추정할 수 있는데요

 

 

 

보통 은행은 대출원금의 120%를 근저당으로 설정하므로 근저당 설정액을 1.2로 나누면 대출원금을 추정할 수 있습니다.

마지막으로 최소 안전금액을 확인해야 하는데요,
경매 낙찰금액*에서 은행이 가져갈 대출원금을 제한 금액이 내가 돌려받을 수 있는 안전 금액이라고 볼 수 있습니다!
*지역에 따라 상이하지만 일반적으로 매매가의 80% 이상

그러니까 계산식은
매매가×0.8-대출원금 입니다

 

예시를 들어보자면 아래 나몰라 씨의 매물이 안전한지 확인해볼까요?

 

 

처음하는 자취가 떨리는 나몰라 씨는 채권최고액이 9천만원인 허리휘청 오피스텔에
전세금 8천만원을 내고 입주하려고 하는군요

1. 근저당 여부 확인하기

등기부등본의 ‘을구’에 근저당이 있다

2. 대출원금 추정하기 (채권최고액÷1.2)

채권최고액 9천만 원 ÷ 1.2 = 대출원금 7천 5백만 원

3. 최소 안전금액 확인하기 (매매가×0.8-대출원금)

*지역에 따라 상이하지만 일반적으로 매매가의 80% 이상
매매가 1억 2천만 원 × 0.8 – 대출원금 7천 5백만 원 = 2천 1백만 원 건물주 부도 후 건물이 80%로 경매 낙찰될 시
전세금 8천만원 중 2천 1백만 원밖에 돌려받지 못한다

 

결국 해당 매물은 안전하지 않다는 결론이 나옵니다


보증금을 지키는 가장  쉬운 첫 걸음인 등기부등본의 근저당 확인하기입니다